Mô hình "thuê lại rồi cho thuê" thường bị hiểu là đầu cơ chênh lệch. Với CF Land, chênh lệch thuê chỉ tồn tại vì hai hợp đồng được viết đối xứng — và vì có người đứng giữa làm việc thật: phát triển, vận hành hợp đồng, bảo trì lớn, báo cáo cho chủ vốn.
Ba điều kiện đối xứng
- Kỳ hạn: master lease 15 năm thì sub-lease 15 năm. Không có khoảng trống để tài sản không có người thuê.
- Cơ chế giá: điều chỉnh giá thuê theo cùng chỉ số, cùng chu kỳ, ở cả hai hợp đồng.
- Điều kiện chấm dứt: quyền chấm dứt và bồi thường được viết gương nhau; nếu người vận hành rút, chủ vốn có cơ chế tương ứng — CF Land không bị kẹt ở giữa.
Phí trước, chênh lệch sau
Bộ máy CF Land sống bằng phí phát triển và phí quản lý tài sản, thu theo tiến độ. Chênh lệch thuê tích luỹ theo danh mục đang quản lý và là phần thưởng dài hạn. Trình tự này giúp công ty không cần "đánh cược" một dự án lớn để tồn tại.
Vì sao khó sao chép
Viết hai hợp đồng đối xứng thì ai cũng làm được. Điều khó là có người thuê chịu ký kỳ hạn dài (xem bài Người thuê ở trong nhà) và có đội kỹ thuật đủ uy tín để chủ vốn tin rằng tài sản sẽ được xây đúng ngân sách, đúng chuẩn vận hành. Hợp đồng chỉ là phần nhìn thấy của hai năng lực đó.
Nếu người vận hành rời đi ở năm thứ 7, ai trả tiền thuê cho chủ vốn trong 8 năm còn lại? Câu trả lời phải nằm sẵn trong hợp đồng, không nằm ở thiện chí.